Если вы решили создать свою строительную компанию, то вам потребуется офис. Чем лучше он будет благоустроен, тем больше доверия будет вызывать у ваших потенциальных клиентов и тем больше заказов вы можете получить.
В Санкт-Петербурге и Москве отдельно стоящих бизнес-центров, которые могли бы стать лицом крупной компании, немного. В основном такая коммерческая недвижимость представлена объектами класса В, а в классе А их совсем мало.
Спрос и предложение
По данным Knight Frank, БЦ площадью менее 3000 м2 занимают максимум 10% рынка офисов класса А. На всю столицу их не больше 200–300 тыс. м2. Объём рынка офисов класса В в центре Санкт-Петербурга – 249 тыс. кв. м. 30% занято собственниками, остальные площади сдаются в аренду. К концу 2020 года в сегменте класса А свободными оставались не больше 20 тыс. м2. Тем более, стать штаб-квартирой большинство бизнес-центров класса А не могут – не совсем тот формат.
По словам Натальи Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, наиболее привлекательны отдельно стоящие особняки и офисные здания площадью менее 3 тыс. м2 для российских компаний – таковых в общем объеме спроса около 70%, зарубежных – только 30%. Основные арендаторы таких «штучных» офисов – юридические фирмы, небольшие банки, посольства иностранных государств.
Инвестиции в штаб-квартиры
Для инвесторов офисный сегмент коммерческой недвижимости до сих пор остается привлекательным, несмотря на пандемию и повсеместный переход на удаленку. В столице примерно 40% инвестиционных сделок связано с приобретением офисов, в Петербурге этот показатель достигает 17%.
Высокую ликвидность показывает только аренда офисов в БЦ А с хорошей локацией и современной инфраструктурой. Падения арендных ставок в этом сегменте тоже не наблюдается – они остались прежними и в Москве (в среднем 26000 руб. за кв. м), и в Петербурге (21000 руб. за кв. м).
Проблемы исторических зданий
На окраинах Северной столицы можно найти исторические особняки, которые могли бы стать штаб-квартирой крупной компании. Их покупают или для собственных нужд, или для сдачи офиса в аренду после предварительной реконструкции.
Проблема таких заданий в том, что согласовать здесь ремонтные и строительные работы сложно и долго, планировка практически всегда кабинетная, что противоречит концепции современной аренды офиса в бизнес-центре.
В центре города таких зданий совсем немного. Одно из них – БЦ Orange на Васильевском острове. Четырехэтажное здание площадью 2121 кв. м имеет собственный участок земли, гараж, открытую парковку и сквер.
Максимальная гибкость при меньшей площади
По мере того, как сотрудники будут выходить из удалённого формата работы в офисы, спрос на коммерческую недвижимость, в том числе штаб-квартиры, будет только расти. Уже в конце 2020 года инвесторы стали более активными.
Они всё больше вкладывают в гибкие офисы. Аренда гибкого офиса в бизнес-центре позволяют адаптировать рабочее пространство под нужды компании и быстро реагировать на изменения, связанные с пандемией. Помещения такого формата дают возможность оперативно уменьшать площади, когда часть сотрудников уходит на удаленку, или расширять их по возвращению в офис. Но и отдельно стоящие новые БЦ не потеряют своей привлекательности для инвесторов на фоне ограниченного предложения и уникальности формата.
